Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif novateur qui permet d’acquérir un logement à un prix inférieur à celui du marché immobilier. Mais comment sont gérées les charges locatives dans ce cadre ? Cet article vous propose de faire le point sur cette question essentielle pour les bénéficiaires de ce type de bail.
Comprendre le principe du bail réel solidaire
Avant d’aborder la question des charges locatives, il convient de rappeler les fondamentaux du bail réel solidaire. Ce dispositif a été créé par la loi ALUR en 2014 et vise à faciliter l’accès à la propriété pour les ménages modestes. Il repose sur le principe de dissociation entre le foncier et le bâti. Autrement dit, l’acquéreur d’un logement en BRS ne devient propriétaire que du bâti, tandis que le foncier reste la propriété d’un organisme foncier solidaire (OFS).
Cette dissociation permet de diminuer significativement le coût d’acquisition du logement, puisque l’acheteur n’a pas à payer la part correspondant au terrain. En contrepartie, il doit s’acquitter d’une redevance mensuelle auprès de l’OFS. Le BRS est soumis à des conditions de ressources et concerne principalement les logements sociaux et intermédiaires.
La répartition des charges locatives dans le cadre du BRS
Dans le cadre d’un bail réel solidaire, les charges locatives sont réparties entre l’acquéreur du logement et l’OFS, selon des modalités définies par la loi. En effet, la loi prévoit que les charges locatives sont partagées entre le preneur (l’acquéreur du logement) et le bailleur (l’OFS), en fonction de leur nature.
Les charges récupérables sont celles qui incombent au preneur. Elles comprennent notamment les dépenses d’entretien courant, les menues réparations et les frais liés aux services dont bénéficie directement l’occupant. Parmi ces charges, on peut citer :
- Les consommations d’eau froide, d’eau chaude et de chauffage ;
- Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères ;
- Les frais d’entretien des parties communes (ascenseur, espaces verts, etc.) ;
- Les frais liés à la gestion des équipements collectifs (antenne collective, interphone, etc.).
En revanche, certaines charges ne peuvent pas être imputées au preneur. Il s’agit notamment des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil, qui sont à la charge de l’OFS en tant que propriétaire du foncier. Ces réparations concernent principalement :
- Les travaux touchant à la structure de l’immeuble (murs, toiture, charpente) ;
- Les travaux liés au clos et au couvert (fenêtres, portes) ;
- Les travaux d’amélioration de l’isolation thermique et acoustique.
La détermination des charges locatives dans le contrat de bail réel solidaire
Le contrat de bail réel solidaire doit obligatoirement mentionner les différentes catégories de charges qui incombent au preneur et à l’OFS. Cette répartition doit être conforme aux dispositions légales et réglementaires en vigueur. Le montant des charges récupérables est généralement forfaitaire et est fixé en fonction des dépenses prévisionnelles.
Il est important de noter que le montant des charges récupérables peut être sujet à variation, en fonction des dépenses réelles engagées par l’OFS. Ainsi, il peut être nécessaire de procéder à une régularisation annuelle des charges, afin d’ajuster les sommes versées par le preneur aux dépenses effectivement supportées par l’OFS. Cette régularisation doit être réalisée dans un délai maximal de 12 mois après la clôture de l’exercice comptable concerné.
Pour garantir une gestion transparente des charges locatives, il est conseillé de mettre en place un suivi rigoureux et régulier des dépenses engagées par l’OFS. Par ailleurs, il est important que les bénéficiaires d’un logement en BRS soient bien informés de leurs droits et obligations en matière de charges locatives.
En résumé, la gestion des charges locatives dans le cadre d’un bail réel solidaire est encadrée par la loi, qui prévoit une répartition entre le preneur et l’OFS. Les charges récupérables sont à la charge du preneur, tandis que les grosses réparations sont à la charge de l’OFS. Le contrat de BRS doit mentionner clairement cette répartition, afin d’assurer une bonne compréhension des obligations des deux parties.
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